Con las hipotecas, «P&I» se refiere al principal y al interés . Esta es la parte de su pago hipotecario mensual que se destina a pagar el dinero que pidió prestado para comprar su casa. Para la mayoría de los propietarios de viviendas, P&I constituye la mayor parte de su pago mensual , pero no todo.
Lo que entra en el pago de P&I
El monto del pago de P&I de su hipoteca depende de tres factores:
- Cuánto pides prestado para comprar tu casa. Este es el director. Cuanto más pida prestado, mayor será el pago de P&I, ya que está devolviendo más dinero.
- La tasa de interés de su hipoteca. Cuanto mayor sea la tasa de interés, mayor será el pago de P&I, ya que está pagando más por el préstamo.
- La duración del préstamo. Cuanto más corto sea el plazo del préstamo, mayor será el pago de P&I, ya que está pagando el préstamo en menos pagos.
Los prestamistas calculan su pago mensual de P&I utilizando una fórmula de amortización . Esta fórmula tiene en cuenta los tres factores y produce un único pago mensual de P&I que se mantiene constante. Al comienzo del préstamo, el pago de P&I consiste principalmente en intereses, y una cantidad relativamente pequeña se destina al capital. Sin embargo, a medida que paga la hipoteca, el principal constituye una porción mayor de cada pago de P&I.
Tarifas fijas vs ajustables
Cuando tiene una hipoteca de tasa fija, es decir, una en la que su tasa de interés está bloqueada durante la vigencia del préstamo, su pago de P&I nunca cambiará. Si son, digamos, $1200 al principio, serán $1200 al final. La única diferencia es que el primer pago puede ser de $100 de capital y $1100 de interés, mientras que el último pago puede ser de $1180 de capital y $20 de interés.
Sin embargo, si tiene una hipoteca de tasa ajustable, su tasa de interés puede subir y bajar según las condiciones del mercado. Cada vez que cambie su tasa, su prestamista volverá a calcular su pago de P&I en función de la nueva tasa de interés. Ese nuevo pago se mantendrá constante hasta que su tasa cambie nuevamente.
Impuestos y seguros explicados
Para muchos propietarios, el pago de P&I es solo una parte de su factura hipotecaria mensual. A menudo, los propietarios pagan sus impuestos sobre la propiedad y su seguro contra riesgos como parte del pago mensual de su hipoteca. Por lo general, el propietario paga una doceava parte de estos costos cada mes. El prestamista recauda este dinero de los pagos, lo aparta en una cuenta especial llamada cuenta de depósito en garantía y luego lo usa para pagar el impuesto a la propiedad y las facturas del seguro una vez que vencen.
Esto no solo ofrece comodidad para el propietario de la vivienda, sino que también le asegura al prestamista que su inversión en la propiedad está protegida contra daños físicos y gravámenes fiscales. El pago total de la hipoteca a veces se denomina pago PITI, por «principal, interés, impuestos y seguro».
La fórmula de amortización
La fórmula de amortización básica que usan los prestamistas para calcular un pago de P&I tiene cuatro variables: P, R, N y M. «P» es el capital o la cantidad que tomó prestada. «R» es la tasa de interés mensual del préstamo, expresada en forma decimal. Una tasa de interés anual del 6 por ciento , por ejemplo, sería del 0,5 por ciento mensual, o 0,005 . «N» es el número de meses en el plazo del préstamo.
Para un plazo de préstamo de 30 años , por ejemplo, N sería 360 ; para un préstamo a 15 años , N sería 180 . «M» es el pago mensual de P&I.
La fórmula es: M = P x [R x (1 + R) N ] / [ (1 + R) N – 1]
