¿Qué significa la utilidad funcional en una tasación?

La utilidad funcional es un elemento prescrito incluido en una tasación profesional de bienes raíces. Las tasaciones analizan las características de la vivienda y determinan su utilidad funcional, o su capacidad para satisfacer adecuadamente el propósito previsto. En general, una casa debe proporcionar condiciones de vida adecuadas. Una propiedad comercial se evalúa según una serie de características para determinar si la propiedad es un establecimiento comercial eficaz.

Las tasaciones de bienes raíces son estimaciones desarrolladas profesionalmente del valor de una propiedad. Los compradores de una propiedad generalmente pagan por una tasación como parte del cumplimiento de los requisitos del prestamista para un valor de tasación aceptable. El enfoque de costos, el enfoque de comparación de ventas y el enfoque de ingresos son tres técnicas básicas que se utilizan para llegar a una estimación del valor. La comparación de costos y ventas es común en las tasaciones residenciales, mientras que el enfoque de ingresos es común para las propiedades comerciales.

En su artículo de marzo de 2005 en Mortgage Daily News «Evaluación 101: cómo un tasador asigna el valor de la vivienda», Glenn Setzer ofrece un par de preguntas comunes utilizadas por los tasadores para determinar la utilidad funcional de una propiedad. «¿La propiedad es habitable? ¿Podría tener un mayor y mejor uso?» Para una tasación residencial, la pregunta es si la propiedad ofrece condiciones de vida razonables para tener un valor particular. La segunda pregunta se relaciona con si una propiedad dada puede tener un valor más alto para una función diferente, como convertir una propiedad residencial en una propiedad comercial.

Ya sea que intente convertir una propiedad residencial en un negocio o comprar una propiedad comercial preexistente, las tasaciones para la utilidad funcional de una propiedad comercial incluyen una amplia gama de consideraciones. Los evaluadores consideran el espacio entre columnas, la profundidad de la bahía, la capacidad del piso de carga viva, la altura del techo, el ancho del módulo, la velocidad del elevador, la capacidad, el número y la seguridad, el nivel de acabado, la eficiencia energética y el estacionamiento cuando corresponda. Cuanto más adecuadas sean estas características para las operaciones comerciales, mejor será la utilidad funcional.

El efecto general de la utilidad funcional sobre el valor de la propiedad varía. Cuando las tasaciones comparan una propiedad con varias otras, la utilidad funcional es solo una de las muchas categorías utilizadas para las comparaciones. Si cada propiedad residencial o comercial tiene una utilidad funcional generalmente aceptable y relativamente similar, su impacto en el valor es mínimo. En los casos en que la utilidad funcional se considere limitada o poco práctica en relación con propiedades comparables, es posible que se produzca una caída significativa en el valor de la propiedad.